26. Juli 2010   

Justizministerin Uta-Maria Kuder (CDU) begleitet heute im Rahmen der Sommertour den Arbeitstag einer Gerichtsvollzieherin. Auf der Tagesordnung stehen unter anderem auch zwei Wohnungsräumungen.

“Mietbetrüger sind gottlob selten,” so Ministerin Kuder, “wer sich aber als Vermieter einen solchen “Profi” einfängt, verliert – selbst bei optimalem rechtlichen Vorgehen – mehrere Tausend Euro, denn von den Mietern ist ja meist nichts mehr zu holen, so dass er auf den Mietausfällen und Prozesskosten trotz siegreichem Urteil sitzen bleiben wird. Durch schnelles und professionelles Vorgehen kann und sollte man den Schaden wenigstens erheblich begrenzen. Das “Berliner Modell” ist eine Möglichkeit, die Kosten einigermaßen im Rahmen zu halten.”

Das Berliner Modell ist eine Methode zur Kostensenkungen bei Zwangsräumungen. Dazu übt der Vermieter das Vermieterpfandrecht an allen in der Wohnung befindlichen Gegenständen aus. Vom Gerichtsvollzieher wird nur die Herausgabe der Wohnung verlangt. Ziel ist, den Kostenvorschuss und die Gerichtsvollziehergebühren zu vermindern. Im Rahmen des Berliner Modells wird der Vermieter durch den Gerichtsvollzieher in den Besitz eingewiesen und sorgt dann selbst für die Räumung der Wohnung. Auf diesem Weg können Kosten gespart und das Verfahren erheblich beschleunigt werden.

Bei der “klassischen” Räumung der Wohnung erfolgt der Abtransport, die Verwahrung und Verwertung/Vernichtung durch den Gerichtsvollzieher. Daher fallen neben den Gerichtsvollziehergebühren auch Speditions- und Lagerkosten an. Im Rahmen des Berliner Modells hat der Vermieter nach der Übergabe der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher die Gegenstände zu verwahren. Gegebenenfalls muss er sie herausgeben (bei unpfändbaren Gegenständen) bzw. der Verwertung zuführen (bei pfändbaren Gegenständen). Die erforderlichen Kosten muss grundsätzlich der Mieter tragen.

Justizministerin Kuder: “Wichtig ist, dass der Vermieter erklärt, das er sein gesetzliches Pfandrecht an allen Möbeln geltend macht und den Gerichtsvollzieher beauftragt, ihm “seinen Besitz” an der Wohnung zu verschaffen.  Der Bundesgerichtshof hat dieses Vorgehen bereits im Jahr 2005 ausdrücklich für zulässig erklärt.”

Jedem, der schon einmal versucht hat, einen Mieter zwangsräumen zu lassen, muss nicht erklärt werden, dass eine Zwangsräumung nicht nur einen langen Zeitraum in Anspruch nimmt, sondern darüber hinaus noch Unsummen von Geld verschlingt. Nicht nur, dass dem Mieter eine Kündigung zugestellt werden muss. Zieht dieser nicht freiwillig aus, muss er darüber hinaus auf Räumung verklagt werden. Bereits hier können erhebliche Anwalts- und Gerichtskosten dadurch entstehen, dass der Mieter zwar unterliegt, jedoch aufgrund allgemeiner Vermögenslosigkeit nicht zahlen kann. Als Sekundärschuldner muss dann wiederum der klagende Vermieter herhalten. Hat man dann nach einigen Monaten ein Räumungsurteil in der Hand, beginnt die Räumungsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher. Mit dem “Einsatz” des Berliner Modells können nun zumindest die Kosten – Kostenvorschuss und Gerichtsvollziehergebühr – gesenkt werden.

Eine Räumung nach dem Berliner Modell kommt nicht in Betracht, wenn es um eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder Vertragstörungen geht, die nicht auf einem Zahlungsverzug beruht.

Handlungsoptionen und Tipps im Umgang mit Mietern:

- Informationen über den Mieter einholen
Bereits vor Abschluss des Mietvertrages sollten Informationen über den zukünftigen Mieter eingeholt werden. In Betracht kommen Auskünfte aus der Schufa oder mittels Fragebogen über persönliche Angaben des Mieters. Sinnvoll sind auch Auskünfte durch den ehemaligen Vermieter.

- Fälligkeit der ersten Miete vor Übergabe der Wohnung
Die Fälligkeit der ersten Mietzahlung kann bereits für einen Zeitpunkt vor Übergabe der Wohnung vereinbart werden. Wird diese Miete nicht bezahlt, braucht der Vermieter die Wohnung nicht zu übergeben.

- Rechtzeitig abmahnen
Bei verspäteten oder ausbleibenden Mietzahlungen sollte der Vermieter den Mieter nicht nur mahnen, sondern auch zeitnah abmahnen. Bereits bei der ersten verspäteten Zahlung kann eine Kündigung für den Fall angedroht werden, dass der Mieter künftig nicht pünktlich zahlt.

- Gespräche und Vereinbarungen mit dem Mieter
Der Vermieter sollte bei Zahlungsverzug zunächst einmal immer das Gespräch mit dem Mieter suchen, um rechtzeitige Lösungsansätze zu finden und die Fronten nicht unnötig zu verhärten. Möglicherweise kann eine einvernehmliche Zahlungsvereinbarung getroffen werden.

- Mietkaution gegen “Mietnomaden”
Gesetzlich geregelt ist, dass die Mietkaution durch den Mieter in drei Raten erbracht werden kann. Allerdings kann ein Vermieter die Übergabe der Kaution vorverlegen, wenn die gesamte Kaution durch eine Bürgschaft bezahlt wird. Statt einer Barkaution können Vermieter mit dem Mieter auch die moderne Form der Hinterlegung der Mietkaution durch eine Bürgschaft oder Versicherung vereinbaren. Dies hat für den Mieter den Vorteil, dass er keine Barmittel für die Kaution binden muss. Der Vermieter erhält sofort vor der Übergabe der Wohnung die volle Kaution.

- Berliner Modell
Muss eine Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung durchgesetzt werden, kann das Modell der “Berliner Räumung” gewählt werden (siehe oben).

- Direkter Transfer der Miete an Vermieter bei Empfängern staatlicher Leistungen
Bei Verwendung von Leistungen des Sozialamtes für Unterkunft und Heizung durch den Leistungsberechtigten, kann vereinbart werden, dass die Miete direkt an den Vermieter gezahlt wird. Dies sollte vor Abschluss des Mietvertrages angesprochen und vereinbart werden.